自宅マンションの相場を知ろう
移住する際、現在大阪市で暮らしているマンションを売却することにしたのですが、自宅のマンションがいくらで売れるのか、本格的な査定をする前に、だいたいの金額が知りたいと思いました。
簡単に査定ができる、使いやすいサイトを見つけました。
こちらは、今までの履歴から参考価格を出しているようです。
ここで我が家のマンションを査定してみると、思っていたよりも高い金額だったので色めき立ちました。
これって客寄せ価格なんじゃない？本当にそんな価格で売却できるん？？？
査定サイトで出てきた価格なので信じるのはまだ早いと、浮かれる気持ちを抑えつつ、本格的に不動産屋さんにお願いすることにしました。
査定業者選び
さて業者選びですが、特に懇意にしている不動産屋さんがいない場合（普通いないですよね）とりあえずは「一括査定」でマンションの査定をお願いするという方法が一般的？
一括査定・・・
車を売却した時に一括査定を利用したのですが、一度に複数というか物凄い数の車屋さんから電話がかかってきて大変だった事があり、一括査定にはあまり良い印象がありませんでした。
しかしながら気軽に相談できるような不動産屋さんを知っているわけでもないので、覚悟を決めて一括査定をしてみました。
まあ、当然ながら電話がジャンジャンかかってきました。
中には「すぐにでも自宅を内見したい。見せてもらえば正確な金額を出すことができる」とノリノリの不動産屋さんもいましたが
「売却を考えていますが今すぐにというワケでもないんです。大まかな金額を知りたくて」
とやんわりお伝えして内見までせずに価格を出していただきました。
価格を伝えていただく手段は、メールの場合もあるし電話で口頭の場合もありました。
結果、先ほどのホームズさんのprice mapと似た価格帯でしたので、このサイトはとりあえず金額を知りたい場合に使えると思います。
査定後、電話がジャンジャンかかってきていた不動産屋さんたちでしたが、一度金額を出していただき「売却をする場合はよろしくお願いします」とお伝えしたら、ほとんどの方から電話がかかってこなくなりましたので「一括査定＝しつこい」ということではありませんでした。
不動産屋さんには売却を得意とする不動産屋さんと賃貸を主に扱っている不動産屋さんがあり、自宅マンションを売却するなら売却を得意としている不動産屋さんを選ぶと良いそうです。
不動産って金額が大きいので手数料も大きくなります。
主人の会社関係の不動産屋さんだと手数料が少しだけ安くなるとのこと。これからの出費などを考えると手数料だけでも安くなるのはありがたいと思い、まずはこの不動産屋さんに査定をお願いしました。
売却するには「仲介」か「買取」か
さて、査定をお願いした不動産屋さんの方が訪問査定に来られました。
家を売るには「仲介」と「買取」という方法があり、どちらを選ぶのかで担当者が変わるようでした。
担当者が違うほど、売り方が違うってどうゆうこと？
ここで「仲介」と「買取」の違いを勉強しました。
簡単にまとめるとこんな感じです。
- 一般の個人が住む家として購入
- 売れるまでに1ヶ月半～3ヶ月かかる
- 売却価格は相場の金額
- 契約不適合責任が発生する場合がある
- 不動産の買取り業者が購入
- 3日～数週間で売却
- 売却価格は相場より安くなる
- 契約不適合責任がない
- 不用品の処分をやってくれる
では、メリットとデメリットを併せて考えてみましょう。
仲介のメリット・デメリット
仲介での売却は、不動産屋さんが仲介して一般の個人の買主に売るということです。
メリットは不動産屋さんが広告や営業などを通して買主を見つけてくれますので、自分で動かなくても良いということ。
値引き交渉なしでも「この物件なら買いたい」という人が現れれば、計画していた価格よりも高く売れる場合もあります。
ですが「この物件を買いたい」
と言ってくれる人が現れるのを待つことになりますので、どのくらいで売れるのかは「運に任せる」という感じ。
運が良ければ数日で買主が見つかることもあるし、そうでなければ数か月しても売れないこともあるようです。
そうなると値下げをして更に買主を待つことになります。
査定通りの金額で売れないこともあるので、もしこのお金でローン返済や新しい物件購入などを計画している場合は計算をし直さないといけなくなります。
売れた場合には「仲介手数料」がかかることも計算に入れておかなくてはいけません。
手数料は物件価格の3％+6万円ですので物件価格が大きければ手数料も多くなります。
デメリットは査定金額が保証されないことと、いつ売れるかわからないこと、仲介手数料がかかることです。
他には、写真写りや内見時の印象が良くなるように家をきれいに掃除する、もっときれいにするためにハウスクリーリング業者に入ってもらったり、壁紙を直すなども自分持ちになります。
仲介は「現状渡し」なので、少しでもきれいな状況を作ることも早く売れる要素のひとつになります。
売却して引き渡し後2～3ヶ月の間に欠陥が見つかった場合には売主である自分が責任を持つことになります。（契約不適合責任）
少しお金がかかりますが、売る前にインスペクション（住宅診断）を行い、劣化や欠陥などの対処をしてトラブルの原因をなくしておけば安心です。
「契約不適合責任」をカバーする保険や不動産屋さんが保証サービスをしてくれる会社もあるので、仲介をお願いする場合は不動産屋さんに確認しましょう。
買取のメリット・デメリット
買取は不動産屋さんが購入してくれるということです。
買取の最大のメリットで、買主が見つかるまでお金が入ってこないという心配がありません。
新しく物件購入が決まっていたり、大きなお金がすぐに必要などの時には買取をしてもらうと数日から数週間で売却し、約１か月ほどで完了するので計画が立てやすいです。
物件の場所があまり良くないなど、買い手が付きにくいような場合も買取が向いています。
お金を急いでいる買取ですので、今後どういう流れでいつ入金になるのかなどは、しっかり確認する必要があります。
その辺りの質問にはっきりと答えてくれる、信頼のおける不動産屋さんを選びましょう。
買取では、仲介手数料のような「手数料」が不要なところも大きなメリットのひとつです。
大きなお金に対してかかる手数料なのでバカにならない金額になりますが、これが不要なのはありがたいです。
物件を買取した不動産屋さんは、片づけ、掃除、リフォームや不用品の処分までしてから物件を売り出しますので、自分できれいに掃除したり、気になるところを直したりなどもしなくても良いです。
そして、仲介の場合の心配ごとである「契約不適合責任」の責任も問われません。
買取は不動産屋さんにお任せ部分が多いので、気が楽なところが良いですね。
しかしデメリットとして、買取価格が仲介価格よりも低い金額になります。
買取か仲介か迷っている場合は、査定してもらう時にどちらの金額も出してもらい、決断の材料にすると良いと思います。
仲介？買取？わが家の場合
さて不動産屋さんに訪問査定をしていただいた後日、金額が出たとのことでまた来ていただきました。ありがたい不動産屋さんです。
仲介と買取の担当者が来て、金額を確認。
えー！こんな金額で売りに出して買ってもらえるの？！
中古で購入後、300万円のリフォームをした分を乗せても少し利益になるくらいの金額でした。
2022年現在。中古マンション価格が高騰しているとは聞いていたものの、自分のマンションがその中に入っているとは思ってなかったのでビックリしました。
ですがその金額の根拠がしっかりと出ている分厚い資料を作成してくれていて、1ページごとに説明をしてもらいました。
ほうほう、なるほど。この辺りの平均金額なのね。。。
資料を見ながら説明していただけると、こちらも納得できるし安心です。
不動産屋さんの中には、ネットの情報をかき集めただけのペラペラの資料を持ってくる業者さんもいるとか。
こういうところで不動産屋さんを選択するのもひとつの手ですね。
わが家の場合、数社の不動産屋さんにも査定してもらい、一番良かったところにお願いしようと話をしていました。
ですが来ていただいた不動産屋さんの感じが良く、他のところに査定したいと申し出てた時も「どうぞ、どうぞ」と気持ちよく言ってくれたし、査定の資料もしっかりと作成していただいたし。。。との理由で他で査定をしてもらうことなくこちらの不動産屋さんにお願いすることにしました。
わが家の悪い癖です。。。いい感じと思える人に親切にされると、すぐにその人を好きになって信用しまうんですよね。
まあ、今のところそれで損したことはないので今回もこれでいきます＾＾；
ですがまだこの時点では不動産屋さんとの口約束だけで、媒介契約は交わしていません。
ところで価格ですが、仲介と買取の金額が800～900万円くらい違ったのはちょっと驚きでした。
金額で言えば仲介が魅力的。でも買取だと不用品の片付けもしなくて良い、壁紙や床が汚くてもそのままで良いというのは楽でいい。
結果は仲介でお願いすることに決めました。
住み替えのための福岡のおうちはいったん賃貸にして、気長に売ることにしました。
さて、売れるかなー
